中日房地產(chǎn)對比:中國能擺脫-1泡沫崩潰嗎？日本是泡沫經(jīng)濟告訴中國什么？討論-1泡沫經(jīng)濟與中國2008年股災的區(qū)別，日本房地產(chǎn)泡沫股災告訴了中國什么？日本 泡沫經(jīng)濟崩潰20周年:與中國如此相似，日本房地產(chǎn)泡沫怎么回事？另外，中國和日本，有點不一樣！在中國，銀行是政府控制的，政府根本不會收緊銀根；中國股市也和日本不一樣。前年中國股市暴跌，企業(yè)并沒有因為股價暴跌而倒閉，這個日本完全不一樣。

80年代日本就像現(xiàn)在中國經(jīng)濟高速發(fā)展，人人買房，房價飛漲。不過那時候日本和現(xiàn)在的中國有點不一樣，買房基本都是貸款，沒有中國50后、60后(老人、中年長輩)存錢的習慣。大家都覺得經(jīng)濟這么好，還錢不久就會放開買。沒想到衰退來得這么快，還不起貸款，買的房子被銀行接管了。沒買的買不起，房價就跌，工資就更低，房地產(chǎn)商就會想賺錢。

這個巨大的殘骸會比日本！看你信不信！人類從歷史中得到的唯一教訓就是不能從歷史中吸取教訓。首先，你推薦的文章是有瑕疵的。他簡單地把日本經(jīng)濟崩潰的原因歸結(jié)為兩點:-1/匯率的長期蕭條和寬松的貨幣政策。其實這是不對的。日本經(jīng)濟崩潰的主要原因是日元升值，銀根緊縮，股市暴跌等等。其次，根據(jù)上述分析，中國永遠不會實現(xiàn)寬松的貨幣政策。

在中國，銀行是政府控制的，政府根本不會收緊銀根；中國的股市也和日本不一樣。前年中國股市暴跌，企業(yè)并沒有因為股價暴跌而倒閉。這個日本完全不一樣！另外，中國和日本，有點不一樣！中國是強勢政府，這個日本完全不一樣！日本政府一年還兩次。國民經(jīng)濟能渡過難關很奇怪嗎？另外，還有一點。日本依賴出口是因為日本沒有國內(nèi)市場可以挖掘，而中國依賴出口是因為中國經(jīng)濟是外向型的，不一定要出口?，F(xiàn)在中國擴大內(nèi)需就是一個例子。你在文章中列舉的原因之一是，中國和美國相似，都是“依靠出口來刺激消費”。

日本的房地產(chǎn)市場，即使經(jīng)歷了20年的艱難調(diào)整，日本的經(jīng)濟負面影響依然持續(xù)了十年的低迷。房地產(chǎn)價格暴跌，更深地涉足房地產(chǎn)，導致一些大中小企業(yè)倒閉。據(jù)統(tǒng)計，破產(chǎn)企業(yè)數(shù)為/123，456，789-1/，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的大部分房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑企業(yè)在2000年破產(chǎn)，占全年破產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的33.6%。

中國房地產(chǎn)價格的暴跌也重創(chuàng)了日本金融業(yè)，成為日本經(jīng)濟衰退的“罪魁禍首”。房地產(chǎn)價格的持續(xù)下跌，導致很多房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑公司在房地產(chǎn)領域的投資徹底失敗，根本無力償還銀行貸款，只能破產(chǎn)。雖然房地產(chǎn)公司向銀行貸款時以這兩項房地產(chǎn)資產(chǎn)作為抵押，但隨著地價價值的持續(xù)下降，金融機構/123，456，789-1/的不良貸款不斷增加，資本充足率大幅下降，導致不良貸款/123，456，789-1/金融機構的金融體質(zhì)大幅上升，非常脆弱，抗風險能力差。

近年來，我國基礎設施建設投資大幅增長三次，分別是2009年、12年和15年，與房地產(chǎn)價格周期相似。本質(zhì)是房地產(chǎn)和基建互補結(jié)構驅(qū)動，基建是房地產(chǎn)的附加值。中國經(jīng)濟以基建為誘因，房地產(chǎn)為支柱的增長方式，就是一個高儲蓄、高負債轉(zhuǎn)化為高投資率的過程。中國的基礎設施投資占GDP的8.6%，而發(fā)展中國家的平均水平是3.8%，美國只有2.5%。

與其他國家不同的是能源驅(qū)動經(jīng)濟(中東\俄羅斯)，制造業(yè)驅(qū)動經(jīng)濟(日本\德國)，金融和科技驅(qū)動經(jīng)濟(英國\美國)。中國是少數(shù)幾個以房地產(chǎn)和貿(mào)易為支柱產(chǎn)業(yè)的國家。房地產(chǎn)稅占房地產(chǎn)價格的17.2%，地方政府賣地收入長期占財政收入的60%以上。同時，2007年以來房地產(chǎn)企業(yè)利潤率下降15-35%至10-12%，住宅用地地價在2007-15年上漲79.34%。

要提高警惕，超前控制，防止經(jīng)濟過熱。泡沫太大。以現(xiàn)在的房地產(chǎn)為例，樓市的售價已經(jīng)遠遠高于成本價，房價隨著炒作一路走高。因為房價可以長期持續(xù)上漲，銀行可以大膽實行按揭貸款。在這個過程中，炒房團、銀行、開發(fā)商、政府部門都攫取了大量財富，這個過程會一直持續(xù)下去，直到房價高到讓投資者認為繼續(xù)買房所面臨的風險難以承受。這個時候投資者會減少，對樓市的需求也會減少。

中國社科院對日本formula泡沫的描述及其政策建議并無太多新意，但社科院的地位決定了其報告比任何專家學者的學術觀點和媒體評論更有分量，這并不是因為參與撰寫黃皮書的學者數(shù)量多、分量重，而是因為社科院是中央最高智庫。中國社會科學院黃皮書中對日本Economy泡沫的描述與學者講的上一版故事相同，屬于老故事。

之后的6年時間里，日本6大城市的商業(yè)地價暴漲3倍多，需求旺盛，投機盛行，房價不可阻擋地持續(xù)上漲。據(jù)此，人們認為利率不變，企業(yè)向銀行貸款非常容易。這種情況并沒有引起日本政府足夠的警惕，反而采取了不恰當?shù)慕鹑诤拓斦?，促進了房地產(chǎn)市場的瘋狂。在情況最嚴重的1987年，日本政府沒有采取任何宏觀調(diào)控措施來緩解過熱的市場，反而錯誤地認為日本經(jīng)濟形勢一片大好，把國家和人民都卷入了泡沫。

二戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了五個發(fā)展階段:1)戰(zhàn)后復興和制度建設時期；2)經(jīng)濟復蘇帶動的房地產(chǎn)快速增長期；3)快速膨脹期泡沫；4) 泡沫崩盤后失去的十年；5)經(jīng)濟恢復期。雖然目前的日本房地產(chǎn)市場在泡沫破滅后逐漸回暖，但日本目前的地價水平僅與泡沫在80年代初之前相近。與1991年泡沫破滅時的峰值相比，2009年日本全市住宅用地價格僅為峰值的56%，六大城市住宅用地價格為峰值的36%，六大城市商業(yè)用地價格僅為峰值的16%。

此外，還有大量二三線城市面臨快速城市化的機遇。我們認為中國仍有機會擺脫-1泡沫破裂的風險，我們需要做的是推動經(jīng)濟發(fā)展方式從外需、制造業(yè)經(jīng)濟向內(nèi)需、服務經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，啟動內(nèi)需。改善財富分配，讓低端家庭有購買力支撐需求，通過稅收政策降低房產(chǎn)的金融投資屬性，與此同時，政府在推進經(jīng)濟適用房方面不應流于形式，而應切實保證建設主體和資金來源的穩(wěn)定性。