4月30日下午，上海市土地交易市場(chǎng)召開(kāi)網(wǎng)上信息交流會(huì)，對(duì)上海第一批住宅用地集中出讓及相關(guān)信息進(jìn)行了預(yù)測(cè)，同時(shí)出臺(tái)了全新的宅基地出讓“限價(jià)競(jìng)價(jià)”規(guī)則:最高競(jìng)價(jià)一般限定為起拍價(jià)的110%。上海房?jī)r(jià)小幅回落，樓市成交迎來(lái)暖冬，2015年12月，上海市新建商品住宅成交面積188.6萬(wàn)平方米，成為2015年最高成交量，也是2009年以來(lái)單月最高成交量。

高品質(zhì)的導(dǎo)讀和高品質(zhì)的施工不斷壓縮利潤(rùn)空間，無(wú)錫、廈門(mén)整體的容積率超過(guò)80%?！蜃髡?馬、邱娟截至5月14日，超過(guò)半數(shù)城市(12個(gè)城市)已啟動(dòng)第一批集中土地拍賣(mài)，“兩集中”政策穩(wěn)步落地；而且近期集中供地城市中不乏北京、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市，對(duì)于評(píng)價(jià)集中供地新政的影響更具代表性。為了系統(tǒng)研究?jī)纱渭行抡碌耐恋厥袌?chǎng)，本文對(duì)第一批土地集中拍賣(mài)城市的土地拍賣(mài)熱度、土地價(jià)格變化、利潤(rùn)空間進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，以期為房企下一步拿地提供參考建議。

五一假期過(guò)后，土地市場(chǎng)異常熱鬧。先是杭州、北京，然后是福州、青島、廈門(mén)、深圳迎來(lái)了土地集中拍賣(mài)。位于普陀區(qū)武寧路光復(fù)西路李光復(fù)社區(qū)的原棚戶(hù)區(qū)，經(jīng)過(guò)兩年多的拆遷，變成了建筑垃圾堆放場(chǎng)。中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者王文/何攝一位居民向記者展示目前的居住環(huán)境。中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者王文/何匆匆拍下“釘子戶(hù)”的照片。他說(shuō)，在這兩年多的時(shí)間里，拆遷辦的工作人員只來(lái)找過(guò)他兩次，每次都是“只說(shuō)實(shí)話，不把事情說(shuō)清楚”，沒(méi)有給他任何補(bǔ)償方案。“可能我給了他一張紙，我們沒(méi)同意，我媽就撕了扔了。”

上海樓市在政策利好、購(gòu)房者普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲的心理預(yù)期下，出現(xiàn)了一波成交高峰。上海樓市小陽(yáng)春已成定局。接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么？開(kāi)發(fā)商感受到去年購(gòu)房熱情上海春節(jié)后，樓市剛性消費(fèi)群體和改善型購(gòu)房者入市，迎來(lái)了超出市場(chǎng)預(yù)期的熱潮。購(gòu)房者和專(zhuān)家的感受都不一樣，但作為開(kāi)發(fā)商你怎么看？上海盤(pán)古地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海表示:盤(pán)古的項(xiàng)目主要在嘉定新城核心區(qū)域，早在去年七八月份就感受到了購(gòu)房者的熱情。

在眾多剛需板塊中，總價(jià)較低、規(guī)劃較好的逐漸脫穎而出，成為眾多購(gòu)房者的首選。地價(jià)推高房?jī)r(jià)。嘉定一房難求，新政受益。當(dāng)購(gòu)房者的心理預(yù)期被放大后，上海的二手房也開(kāi)始漲價(jià)。嘉定也出現(xiàn)了一套二手房“倒掛”的現(xiàn)象，很多剛需的人轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)新房?，F(xiàn)在的上海樓市的火爆，從去年的北京樓市就可以看出來(lái)。去年，在政策和市場(chǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)下，北京樓市成交金額和成交面積全方位上漲。

2020年12月，全國(guó)土地市場(chǎng)交易規(guī)模如期達(dá)到頂峰，總成交量較11月翻了一番，同比增長(zhǎng)近10%。但由于優(yōu)質(zhì)土地占比減少，本月土地市場(chǎng)明顯不如上月火爆，地價(jià)環(huán)比下跌，溢價(jià)率跌至3月以來(lái)新低。土地流拍現(xiàn)象也在大量地塊入市的影響下明顯加劇，流拍率居高不下。但是，熱點(diǎn)地塊的爭(zhēng)奪依然激烈。比如廣州、寧波、廈門(mén)、佛山等城市，地塊高溢價(jià)出讓?zhuān)玫爻杀具€在上漲。

01市場(chǎng)趨勢(shì)掛牌土地量周期性下調(diào)。年末，各城市土地拍賣(mài)加速，導(dǎo)致交易量激增。上月土地供應(yīng)爆發(fā)后，12月掛牌土地量周期性下調(diào)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積32839萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45%，同比下降10%。各能級(jí)城市中，僅一線城市土地掛牌量保持環(huán)比增長(zhǎng)，二三線城市土地供應(yīng)量較上月減少40%以上。

簡(jiǎn)介2023年市場(chǎng)熱度將繼續(xù)低位運(yùn)行，核心一二線城市仍將是房企關(guān)注的重點(diǎn)?！蛭?柯睿研究中心受春節(jié)假期及重點(diǎn)城市集中土地拍賣(mài)間歇期影響，土地供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模跌至歷史低位。熱度方面，由于成交主力寧波、常州市場(chǎng)熱度明顯上升，整體溢價(jià)率小幅回升至4.0%。拍賣(mài)率也在同步提升，當(dāng)月達(dá)到20%，再次回到2022年初的高位。其中，Xi、福州等地的宅地拍賣(mài)較多。

因此，1月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模跌至歷史低點(diǎn)。熱度方面，由于成交主力寧波、常州市場(chǎng)熱度明顯上升，整體溢價(jià)率小幅回升至4.0%。從已完成第四輪土地集中拍賣(mài)的城市來(lái)看，除寧波和北京外，其他城市第四批出讓土地溢價(jià)率均在10%以下，市場(chǎng)整體積極性仍處于較低水平。

很少動(dòng)的瑞安房地產(chǎn)，連續(xù)兩天買(mǎi)了上海兩個(gè)地塊，一個(gè)住宅，一個(gè)商業(yè)。這是瑞安房地產(chǎn)繼去年7月聯(lián)合太平洋保險(xiǎn)、永業(yè)以136億元攬下新天地旁土地后，時(shí)隔一年零三個(gè)月的又一大手筆。10月31日，瑞安房地產(chǎn)子公司上海盤(pán)龍以38.81億元成功競(jìng)得青浦一宗宅地。第二天11月1日，全資子公司洪興發(fā)展有限公司以18.6億元成功競(jìng)得普陀區(qū)長(zhǎng)壽社區(qū)鴻壽坊上海D51地塊。

但是，做減法的瑞安房地產(chǎn)，從來(lái)沒(méi)有離開(kāi)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)。無(wú)論是136億的新天地項(xiàng)目，還是這次的紅手房，都顯示了其繼續(xù)押注內(nèi)地市場(chǎng)的希望。創(chuàng)造新世界？青浦宅地的收購(gòu)為瑞安房地產(chǎn)在上海少數(shù)住宅項(xiàng)目中增加了重要籌碼。但瑞安房地產(chǎn)顯然更看重紅手房項(xiàng)目。

(文/謝紅娟編輯/馬媛媛)入圍選手得分過(guò)百，前灘紅盤(pán)備受關(guān)注。2023年1月中旬，前灘格力海德一號(hào)項(xiàng)目正式認(rèn)購(gòu)，推出163套住宅，建筑面積約76555平方米，均價(jià)約人民幣/平方米。截止認(rèn)購(gòu)?fù)瓿?，?xiàng)目實(shí)際認(rèn)購(gòu)639組，認(rèn)購(gòu)率39.2%，引發(fā)五年銷(xiāo)量和積分排名。公開(kāi)資料顯示，前灘格力海德一號(hào)入圍線為100.85分。根據(jù)基本的60分計(jì)劃，購(gòu)房者必須繳納至少215個(gè)月(約18年)的社保。

每經(jīng)記者吳若凡編輯魏上海圖派制定新規(guī)則。4月30日下午，上海市土地交易市場(chǎng)召開(kāi)網(wǎng)上信息交流會(huì)，對(duì)上海第一批住宅用地集中出讓及相關(guān)信息進(jìn)行了預(yù)測(cè)，同時(shí)出臺(tái)了全新的宅基地出讓“限價(jià)競(jìng)價(jià)”規(guī)則:最高競(jìng)價(jià)一般限定為起拍價(jià)的110%。即設(shè)定了10%的溢價(jià)上限。達(dá)到上限時(shí)，以書(shū)面報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，同時(shí)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，按照最接近書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)格的原則確定投標(biāo)人。

首次設(shè)定10%的保費(fèi)上限。200多家企業(yè)參加了這次網(wǎng)上土地信息交流會(huì)。根據(jù)此次發(fā)布的宅基地出讓“限價(jià)競(jìng)價(jià)”規(guī)則，在房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊的起拍價(jià)、止拍價(jià)和最高競(jìng)價(jià)。一般本批次土地供應(yīng)出讓最高報(bào)價(jià)限定為起拍價(jià)的110%。同時(shí)，招標(biāo)方式由原來(lái)的舉牌招標(biāo)調(diào)整為“舉牌招標(biāo)書(shū)面報(bào)價(jià)”。

2015年12月，上海市新建商品住宅成交面積188.6萬(wàn)平方米，成為2015年最高成交量，也是2009年以來(lái)單月最高成交量。上海樓市迎來(lái)暖冬。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年最后一個(gè)月，上海新建商品房成交面積188.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)26.2%，同比增長(zhǎng)37.6%。2015年成交量第二高的是10月份，151萬(wàn)平方米。

專(zhuān)家認(rèn)為，這與國(guó)家多次松綁樓市調(diào)控政策有關(guān)，地王的頻繁出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)回暖也很有幫助。2015年12月中旬，上海土地市場(chǎng)連續(xù)拍賣(mài)多宗地塊，溢價(jià)較高，部分地塊樓板的價(jià)格已經(jīng)接近或超過(guò)周邊項(xiàng)目的成交價(jià)格。樓市調(diào)控方面，國(guó)家層面出現(xiàn)寬松政策，堅(jiān)定了購(gòu)房者的樂(lè)觀情緒，市場(chǎng)剛需成為購(gòu)房主力。從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，各層級(jí)產(chǎn)品都有不錯(cuò)的表現(xiàn)。