1987-1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。第二階段:非理性投機(jī)和調(diào)整推動(dòng)階段(1992-1995年)，1992年，房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面實(shí)施，中國房地產(chǎn)發(fā)展史:第一階段:理論突破和試點(diǎn)起步階段(1978-1991)，1978年，理論界提出了住房商品化和土地產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)。

中國對(duì)房地產(chǎn)的重大宏觀調(diào)控分別發(fā)生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年和2010年。代表性的調(diào)控政策有16條、8條、6條、(新)10條、23號(hào)文、18號(hào)文。1993 1996年:中國第一次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控:1993 1996年?，F(xiàn)狀:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量首次大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。以炒地、炒鋼、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地。

2006年，中國城市化率達(dá)到43.9%。很多數(shù)據(jù)可以說明中國城市化的現(xiàn)狀:1978年到2000年，中國每年增加21.4個(gè)城市和824.5個(gè)城鎮(zhèn)；目前，城市人口已達(dá)5.77億。今年以來，中國的崛起房價(jià)已經(jīng)蔓延到中小城市和縣城，這似乎更直接地顯示了中國城市化進(jìn)程的加速。其間，借用1999年來華參加城鎮(zhèn)化高層論壇的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主、世界銀行前副行長斯蒂格利茨的一句話，說21世紀(jì)影響人類進(jìn)程的兩件大事是新技術(shù)革命；第二是中國的城市化。

這就是中國政府主導(dǎo)的城市化和國際公認(rèn)的概念的區(qū)別。中國社科院研究員劉維新對(duì)本報(bào)記者表示:國外城市化進(jìn)程中，人口集中的過程是“農(nóng)村城市、特大城市、小城鎮(zhèn)(逆城市化)”?！叭丝谵D(zhuǎn)移帶來的壓力主要在城市解決，大城市不斷擴(kuò)張，進(jìn)而出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，周邊衛(wèi)星城紛紛建立?！边@是兩個(gè)方向不同的城市化進(jìn)程。

潮起20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了歷史上最繁榮的時(shí)期。首先是工業(yè)革命的升級(jí)，汽車、電話、電力工業(yè)的不斷進(jìn)步帶來了生產(chǎn)效率的飛躍。其次，一戰(zhàn)在歐洲帶來了對(duì)軍事裝備、食品和藥品的強(qiáng)烈需求。資本家想盡辦法擴(kuò)建工廠，把農(nóng)村的孩子吸引到城市，把城市化浪潮推向一個(gè)高峰。▲20世紀(jì)20年代，美國汽車工人到來，強(qiáng)大的美國中產(chǎn)階級(jí)形成。

這種現(xiàn)象也在半個(gè)世紀(jì)后的日本上演。1973年石油危機(jī)后，日本經(jīng)濟(jì)迅速復(fù)蘇，其節(jié)能汽車風(fēng)靡全球，尤其是在美國市場，通用、福特、克萊斯勒被打得半死。家電、高鐵、電子游戲等行業(yè)也受益于新技術(shù)的進(jìn)步，迅速崛起。貨幣的持續(xù)貶值使得出口行業(yè)更具競爭力?！?0年代大蕭條前的日本80年代中期，日本外匯儲(chǔ)備超過4000億美元，占當(dāng)時(shí)世界外匯儲(chǔ)備的一半。

我檢查過了。是《中國房地產(chǎn)》月刊的名字。月刊的年零售價(jià)為420元/年，每期35.00元。主辦單位主管建設(shè)部門。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)負(fù)責(zé)編輯出版《中國房地產(chǎn)》雜志國際標(biāo)準(zhǔn)刊號(hào)ISSN17270499。國內(nèi)統(tǒng)一流水號(hào)、郵政編碼、國外發(fā)行碼、聯(lián)合館藏碼、出版日期、出版日期為每月25日。海外價(jià)格發(fā)行量(每期)4萬份。中國的房地產(chǎn)行業(yè)由于投資和收益周期長，屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。

中國房地產(chǎn)業(yè)也存在周期性波動(dòng)，分析房地產(chǎn)周期性波動(dòng)規(guī)律有三個(gè)指標(biāo):一是房地產(chǎn)銷售額的增長；第二是銷售面積的增長，市場上已經(jīng)賣出了多少房子；第三是投資的增長，即工業(yè)投資的增長是高還是低是市場拉動(dòng)的結(jié)果。據(jù)有關(guān)資料顯示，自1984年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展時(shí)期和兩個(gè)低谷時(shí)期。

我也同意房價(jià)來自其他國家對(duì)于中國來說是不一樣的。雖然有參考價(jià)值，但不會(huì)完全一致。日本和美國房價(jià)都經(jīng)歷過墜機(jī)。但仔細(xì)研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，崩盤的原因是借貸泡沫，也就是錢多了。我們的中央銀行與這些國家不同，盡管它不是獨(dú)立的，但它參與政策制定。也就是說，在美日房價(jià)崩盤之前，央行受制于政府，而中國的央行可以影響政府。這就是兩者的區(qū)別，所以中國的房價(jià)能夠在泡沫之前被遏制，很大程度上得益于央行參與政策制定。

關(guān)鍵是錢從哪里來。如果能從錢的一端管起來，房地產(chǎn)就不可能泡沫起來。它不會(huì)倒塌。說到本質(zhì)，就要看央行了。只要央行不吃特羅姆瑟丸抽搐，房價(jià)基本是安全的。以日本為例。日本央行是否愚蠢到看到泡沫而不去阻止它？當(dāng)然不是。日本的央行很早以前就在日本的借貸飆升的時(shí)候看到了，但還是一下子放水了，主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政府控制央行這樣做。所以央行的獨(dú)立性決定了泡沫是否可控。

中國房地產(chǎn)發(fā)展史:第一階段:理論突破和試點(diǎn)起步階段(1978-1991)。1978年，理論界提出了住房商品化和土地產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)。1980年9月，北京住建廳率先掛牌，成立北京城市開發(fā)公司，開始了房地產(chǎn)的綜合開發(fā)。1982年，國務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行賣房試點(diǎn)。1984年，廣東、重慶開始收取土地使用費(fèi)。1987-1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。

1990年，上海房改方案出臺(tái)，住房公積金制度開始建立。自1991年以來，國務(wù)院先后批準(zhǔn)了24個(gè)省市的總體房改方案。第二階段:非理性投機(jī)和調(diào)整推動(dòng)階段(1992-1995年)。1992年，房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面實(shí)施。1993年，“安居工程”啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，最高單月投資增幅達(dá)146.9%。

Shanghai房價(jià)From1996年，浦東的首付才一萬，一年比一年貴，直到2004年。同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，上海房價(jià)在08年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中跌入谷底，10年政府一系列政策開始興起，一直到現(xiàn)在。好像是1996年，在浦東首付才一萬塊，然后一年比一年貴，一直到2004年。我看著他一點(diǎn)一點(diǎn)往上走。那時(shí)候我剛到上海，老公有錢，但是他不想買，所以上海一半以上的人都要住小房子，但是等我有錢了，我就買不起了。

對(duì)于樓市暴漲，每個(gè)人都有自己不同的解釋，但在過去，一些大家都認(rèn)為很聰明的解釋卻變得越來越不合理。那么，中國房價(jià)為什么暴漲呢？預(yù)測樓市的指標(biāo)很多，但這些理論近年來似乎都一一失效。之所以一一點(diǎn)名，是因?yàn)楝F(xiàn)在的空唱者用這些指標(biāo)來說明中國樓市會(huì)崩盤，但其實(shí)這些指標(biāo)已經(jīng)不正常很多年了。那些年，我們解釋了房價(jià)，的第一個(gè)指標(biāo):空置率。多年前，一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家統(tǒng)計(jì)每個(gè)小區(qū)每晚有多少戶沒開燈來判斷空置率，最后得出結(jié)論:中國房地產(chǎn)空置率高，房價(jià)會(huì)跌。時(shí)隔多年，房價(jià)又漲了。

2013年，我國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6月4日，騰訊發(fā)布2015年5月全國城市住房市場調(diào)查報(bào)告。調(diào)查結(jié)果顯示，中國主要城市的住房空置率總體水平在22%-26%之間。

21世紀(jì)的房地產(chǎn)市場可以分為以下幾個(gè)階段:1。2009年至2011年，中國經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的全面快速上漲和泡沫，刺激了供應(yīng)的過度增長，隨后導(dǎo)致庫存的大量積累。2.2012年以后，大部分城市房價(jià)，上漲率開始低于通貨膨脹和收入的上漲率。最遲在2014年后，全國房地產(chǎn)庫存絕對(duì)水平開始高位回落。3.由于人口流動(dòng)的分化，不同城市的庫存去化速度表現(xiàn)出顯著差異，導(dǎo)致2016年初以來不同城市之間出現(xiàn)房價(jià)的波浪式上漲:率先完成庫存去化的城市房價(jià)領(lǐng)漲，其他城市庫存去化逐步完成。房價(jià)開始拓展數(shù)據(jù):房價(jià)影響因素，如下:個(gè)體因素:房屋質(zhì)量、樓層、朝向、位置、建筑類型、規(guī)劃質(zhì)量、建設(shè)成本、物業(yè)水平；環(huán)境因素:噪音、污染、綠化、水環(huán)境、教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套設(shè)施；經(jīng)濟(jì)因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入水平、通貨膨脹、物價(jià)水平、供需緊張程度；政策因素:土地供應(yīng)、房改。

以北京房價(jià)歷史資料為例。具體步驟如下:1 .百度搜索“國家統(tǒng)計(jì)局”，點(diǎn)擊進(jìn)入官網(wǎng)；2.進(jìn)入官網(wǎng)，找到“數(shù)據(jù)查詢”點(diǎn)擊；3.進(jìn)入全國數(shù)據(jù)界面，將鼠標(biāo)放在“區(qū)域數(shù)據(jù)”上，顯示下拉菜單；4.在下拉菜單中找到“主要城市年度數(shù)據(jù)”，點(diǎn)擊打開；5.為正確的區(qū)域選擇“北京”，為時(shí)間選擇“最近5年”；6.點(diǎn)擊左側(cè)的“指示器”顯示下拉菜單，7.在下拉菜單中找到房產(chǎn)，點(diǎn)擊。