案涉商鋪位于商場(chǎng)負(fù)一樓，出租方只對(duì)商鋪進(jìn)行劃線區(qū)分，但并未進(jìn)行物理間隔及接通至商鋪的水電設(shè)施，而且該商鋪位于地下一層，根據(jù)消防驗(yàn)收意見書顯示該層僅作為設(shè)備用房和車庫(kù)使用，故該商鋪客觀上不具備作為商鋪的使用用途，由此亦可認(rèn)定出租方未能向承租方交付符合正常使用目的的商鋪，其行為已導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。

1、買商鋪應(yīng)該買社區(qū)底商、商業(yè)街商鋪還是綜合體商鋪？商鋪位置怎么選？

我身邊有太多買了商鋪都非常后悔的人。說(shuō)兩個(gè)比較有代表性的案例吧，一個(gè)家里親戚，一個(gè)家里親戚，買了萬(wàn)達(dá)金街的商鋪，還是拐角的位置，可以說(shuō)在金街上位置最佳的一個(gè)商鋪了，是貸款買的，剛剛買下來(lái)的時(shí)候，還出租掉了，第一個(gè)租客干不下去了，就退房了，后期，這間門面基本上就沒租掉過(guò)，因?yàn)槊總€(gè)月的還款數(shù)額比較大，親戚自己的生意也不順利，然后就還不起按揭了，斷供了，然后，被銀行起訴了，房子現(xiàn)在還在拍賣。

第二個(gè)是我的一個(gè)同事，他買的是綜合體的商鋪，華南城的五金區(qū)的商鋪，他更可憐，從買下商鋪，到交房，一直到現(xiàn)在，交房已經(jīng)五六年了，不說(shuō)升值賣掉了，現(xiàn)在一次都沒有出租掉，據(jù)說(shuō)，華南城有一段時(shí)間，不是免費(fèi)出租商鋪，是貼錢出租，意思就是，只要你來(lái)租房子，不但不要房租物業(yè)費(fèi)，每個(gè)月還給租客補(bǔ)錢，就是為了弄人氣，搞了一段時(shí)間，還是沒搞起來(lái)，這個(gè)同事可以說(shuō)腸子都悔青了，

事實(shí)上，現(xiàn)階段，以及未來(lái)，我國(guó)各個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)都是嚴(yán)重過(guò)剩的，不管是社區(qū)底商，商業(yè)街還是大型商業(yè)綜合體，都是嚴(yán)重過(guò)剩的，買這些商業(yè)地產(chǎn)想賺錢，和買彩票中獎(jiǎng)的概率差不多。如果實(shí)在是要買商鋪，肯定還是社區(qū)底商靠譜些，雖然租金低一些，至少還能出租掉，要知道，什么商業(yè)街啊，綜合體啊之類的商鋪，要是人氣起不來(lái)，免費(fèi)給人家當(dāng)倉(cāng)庫(kù)，人家都不要，

2、買商鋪如何選地段？

當(dāng)今社會(huì)，投資商鋪只看地段很不明智。買商鋪的目的是實(shí)現(xiàn)增值，讓商鋪跟貨幣通膨做抗衡，過(guò)去投資商鋪有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，很簡(jiǎn)單的觀點(diǎn)被很多人沿用至今：一是過(guò)去的商鋪具備大增值潛力，理解起來(lái)就是供需關(guān)系不對(duì)等，基本是賣家市場(chǎng)，商鋪少，能買得起的也很少，所以在過(guò)去只要有錢，買到的商鋪到現(xiàn)在都賺了，特別是占據(jù)核心地段的商鋪。

二是隨著時(shí)間推移，越來(lái)越多人變得有錢了，開始追求投資，特別是近十年來(lái)，房地產(chǎn)中爆發(fā)了大量拆遷戶，暴富后的他們沒有更為穩(wěn)妥的投資選擇，矛頭都指向固定資產(chǎn)投資，特別是商鋪，我們知道商鋪的用途對(duì)生活意義重大，有一套商鋪不僅僅是保值增值這么簡(jiǎn)單，更多時(shí)候還能解決家庭收入來(lái)源，也就是退而求其次時(shí)自己開店，有這兩個(gè)條件做支撐，一鋪養(yǎng)三代的說(shuō)法就成立了，到目前為止，我們所聽聞的投資商鋪獲利，大多歸功于買到了一個(gè)好的地段，但是筆者認(rèn)為，地段固然重要，但是未來(lái)人們對(duì)消費(fèi)的需求導(dǎo)致自身能有多大增值空間同樣重要。

所以買商鋪不僅僅看地段，好的地段價(jià)格貴，當(dāng)商鋪價(jià)格超出商鋪實(shí)際價(jià)值時(shí)，投資回報(bào)率會(huì)很低，也可以說(shuō)還透支了商鋪接下來(lái)幾年的增值空間，這樣的商鋪，即使地段再好，也不是投資最佳選擇，當(dāng)然如果非得選擇地段，可以參考城市發(fā)展、區(qū)域側(cè)重對(duì)商鋪的價(jià)值影響進(jìn)行判斷，比如機(jī)場(chǎng)、高鐵、學(xué)校、景區(qū)等，人們的消費(fèi)觀念會(huì)逐步改變，不一定地段好人流量就一定大，更多時(shí)候還得參考消費(fèi)者需求，畢竟商鋪的最終服務(wù)對(duì)象還是消費(fèi)者。

另外說(shuō)一下幾個(gè)建議：1.保險(xiǎn)的做法是買人流量大的商鋪，比如周邊輻射幾十萬(wàn)人口，這樣的商鋪前期購(gòu)買后，等入住率提高了基本能增值，2.有關(guān)系時(shí)，地段好的商鋪也要追求性價(jià)比，不要一味的覺得這個(gè)地段值開發(fā)商的報(bào)價(jià)，要保證自身的投資回報(bào)率能跑贏通膨。3.人流量大的地段，也要注意不要購(gòu)買兩種商鋪，一是負(fù)一樓的商鋪，二是二層以上商鋪，對(duì)于零售行業(yè)而言，這些商鋪都存在曝光率低、通道狹窄等劣勢(shì)以上個(gè)人觀點(diǎn)，更多房產(chǎn)、商業(yè)資訊，歡迎關(guān)注本號(hào)，

3、現(xiàn)在電商這么發(fā)達(dá)，住宅底商和綜合體商鋪怎么選擇？如何估值？