讓人沒(méi)想到的是，日本的房?jī)r(jià)突然崩潰了。（美國(guó)國(guó)土面積是日本的25倍），我們知道，房?jī)r(jià)是固定資產(chǎn)的價(jià)值提現(xiàn)，是一個(gè)國(guó)家及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性指數(shù)之一，日本當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)泡沫所帶來(lái)的客觀現(xiàn)象——房?jī)r(jià)下跌，還有十年前美國(guó)的房屋次貸危機(jī)都是如此。

1、1991年日本東京泡沫破滅前，房?jī)r(jià)是多少？

謝邀。1989年,泡沫經(jīng)濟(jì)的最高峰,石獅子眼前的銀座四丁目的地價(jià),是每坪(3.3平方米)1.2億日元，東京的另一個(gè)地標(biāo)——東京帝國(guó)廣場(chǎng),廣場(chǎng)下面一平方英里土地的價(jià)格，居然比整個(gè)加利福尼亞的土地價(jià)值還高，一個(gè)東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格。日本正沉浸在一個(gè)“地價(jià)不倒”的神話中，“把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國(guó)，然后再把美國(guó)土地出租給美國(guó)人住。

”莫邦富說(shuō)，“在當(dāng)時(shí)的日本報(bào)紙上這樣的言論經(jīng)?？梢钥吹?，并且被大部分日本人接受并引以為豪，”據(jù)日本國(guó)土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，80年代中期，隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè),日本地價(jià)開始瘋狂飆升。自1985年起,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價(jià)格每年以兩位數(shù)上升,1987年住宅用地價(jià)格竟上升了30.7%,商業(yè)用地則跳升了46.8%，

1990年,六大城市中心的地價(jià)指數(shù)比1985年上漲了約90%。在東京都市圈,從1986年開始,出現(xiàn)了幾乎是垂直式的地價(jià)上漲,高峰期1990年的地價(jià)大約是1983年的2.5倍，91年開始，日本房?jī)r(jià)開始暴跌。當(dāng)年降了70%，但跌的前一年漲了100%，跌的結(jié)果就是窮人失業(yè)連租房、吃飯都成問(wèn)題了。泡沫危機(jī)后，東京房?jī)r(jià)一度低至幾千人民幣每平方，但是過(guò)了幾年馬上過(guò)萬(wàn)，并在3～5萬(wàn)區(qū)周旋了很長(zhǎng)一段時(shí)間，隨后普通區(qū)域5萬(wàn)左右，中心區(qū)域6～15萬(wàn)的多，

2、日本房?jī)r(jià)破滅后，最后的接盤俠現(xiàn)在怎么樣了？

眾所周知1985年廣場(chǎng)協(xié)議后，為了解決美國(guó)財(cái)政貿(mào)易雙赤字問(wèn)題，日元被迫大幅升值。從而引發(fā)了長(zhǎng)達(dá)5年之久的日本經(jīng)濟(jì)泡沫，在那紙醉金迷的五年時(shí)間里，日本人天真的認(rèn)為工資會(huì)一直增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)一直高升。夜夜笙歌的銀座街頭，拿著萬(wàn)元大鈔居然打不到車的故事流傳至今，在日本泡沫經(jīng)濟(jì)巔峰期，東京皇宮附近的土地就能買下美國(guó)加利福尼亞州或者加拿大全境，日本整體的房地產(chǎn)價(jià)格居然達(dá)到了美國(guó)的4倍。

（美國(guó)國(guó)土面積是日本的25倍），終于在1990年3月日本財(cái)務(wù)省下達(dá)對(duì)于土地的融資條款俗稱“總量規(guī)制”，日本銀行更是在一年之內(nèi)六次升息，將基準(zhǔn)利息從2.5%提升到了6%。政府隨后又通過(guò)對(duì)土地增稅等手段，迫使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)行硬著陸，主動(dòng)刺破了地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)泡沫，到2013年安倍經(jīng)濟(jì)之前，東京圈房產(chǎn)指數(shù)只有1991年巔峰時(shí)期的35%左右。

那么現(xiàn)在咱們來(lái)回頭看，在1990年購(gòu)買了哪類房產(chǎn)的人最終成了最慘的接盤俠呢？答案是使用貸款上限購(gòu)買了郊外自住房的人，房地產(chǎn)下降的大趨勢(shì)來(lái)臨時(shí)，流動(dòng)性最好的核心區(qū)域其實(shí)并不愁易手的機(jī)會(huì)，而且只要有穩(wěn)定的租客承租，只要租金能夠還得起貸款，盡管房產(chǎn)自身的價(jià)格大幅貶值，房東并不會(huì)承受過(guò)大的壓力。而使用自己貸款上限購(gòu)買了郊外自住房的人就不一樣了，

郊外的房子流動(dòng)性極差，價(jià)格跌得跟斷了線的風(fēng)箏一樣，根本無(wú)人接盤。房主人買來(lái)自住，在接下來(lái)近10幾年的經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，如果能保住工作慢慢還貸倒是還好，一旦工作都出了問(wèn)題，不但要把房子歸還給銀行，流落街頭，還要繼續(xù)歸還因房產(chǎn)下落產(chǎn)生的差額部分，所以在購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)候，無(wú)論是投資還是自住，一定要牢記地點(diǎn)才是重中之重。

3、美國(guó)和日本等國(guó)家他們?cè)诜績(jī)r(jià)泡沫破裂的同時(shí)，股票市場(chǎng)是怎樣表現(xiàn)的？

縱觀全球，兩種力量的變化會(huì)直接影響著一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)：第一，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二，就是股票的金融市場(chǎng)；我們可以看到，目前所有的發(fā)達(dá)國(guó)家其實(shí)都是一個(gè)重金融，輕房地產(chǎn)的局面，為什么會(huì)這樣呢？因?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)的調(diào)控更為方便，并且金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制其實(shí)更有效，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，交易的復(fù)雜性和杠桿性注定了風(fēng)險(xiǎn)較大，以及流動(dòng)性較差。