既然是窮人，房子不過(guò)50、60平方米，位置如果偏僻一點(diǎn)，也就300萬(wàn)左右。根據(jù)上海房協(xié)的報(bào)告，2017年上海對(duì)預(yù)售證發(fā)放的嚴(yán)格管理，直接造成了上海市場(chǎng)成交量的大幅下降，17年，上海新房預(yù)售證被卡的很?chē)?yán)，供應(yīng)量很少，高端市場(chǎng)需求被壓抑，富人找不到好房子，今年3月份之后，上海突然集中發(fā)放了好幾個(gè)豪宅的預(yù)售證。

1、上海動(dòng)不動(dòng)幾千萬(wàn)的一套房子，怎么還有那么多人去買(mǎi)？

上海的房?jī)r(jià)本來(lái)就高，普通的兩室不足百平也要四五百萬(wàn)，地段好一點(diǎn)的市區(qū)中心更貴。而幾千萬(wàn)的房子面積就更大了，地段也不會(huì)太差，還有的郊區(qū)別墅也是千萬(wàn)起步的，而這些房子不是你我普通老百姓平常人來(lái)買(mǎi)的，也買(mǎi)不起，自然也就不理解了，上海作為一線大城市，在世界上也是數(shù)的著的，這樣潛在的購(gòu)買(mǎi)者有錢(qián)人也就多了去了。買(mǎi)幾千萬(wàn)房產(chǎn)的非富即貴，不是明星就是大商人或者是高級(jí)官員，當(dāng)然也有部分的炒房客，

2、為何上海的房?jī)r(jià)這么貴？

前段時(shí)間我去上海調(diào)研，在上海遠(yuǎn)郊和內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)跑了一圈，發(fā)現(xiàn)上海樓市已從遠(yuǎn)郊二手房開(kāi)始降價(jià)，幅度在10%左右，接著是外環(huán)成交價(jià)已下降，中環(huán)今年的溢價(jià)空間加大，目前只剩下內(nèi)環(huán)保持穩(wěn)定，連環(huán)套式的滲透降價(jià)已開(kāi)始。而這正是上海2016年10月第二次政策調(diào)控后，來(lái)之不易的調(diào)控效果，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，幸運(yùn)的是，上海還有很多潛在的新房供應(yīng)量沒(méi)有上市。

上海房協(xié)報(bào)告稱，據(jù)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，2017年上海約有172個(gè)項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件但沒(méi)領(lǐng)到預(yù)售證，今年預(yù)計(jì)還有25個(gè)項(xiàng)目可以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，這樣市場(chǎng)就會(huì)形成一個(gè)190個(gè)左右的項(xiàng)目，約1000萬(wàn)平方米體量，6000億元貨值的“堰塞湖”，新房的大量供應(yīng)，預(yù)計(jì)還將繼續(xù)給二手房?jī)r(jià)格帶來(lái)下調(diào)的壓力，在新房限價(jià)下，購(gòu)房者有機(jī)會(huì)挑選到好房子，相對(duì)二手房性價(jià)比更高的房子了。

1市場(chǎng)行情先從遠(yuǎn)郊了解上海樓市，包括新房和二手房市場(chǎng)，1、松江新城跟中介了解到，2016年10月最高峰時(shí)，保利西子灣59平米要賣(mài)300萬(wàn)，現(xiàn)在只要250萬(wàn)，降了50萬(wàn)。周邊小區(qū)單價(jià)降了三千左右，均價(jià)從4.4萬(wàn)降到4.1萬(wàn)/平米，主要是之前漲的太多了，萊頓小城，86平米，放盤(pán)價(jià)299萬(wàn)，業(yè)主也是急著換房，想買(mǎi)三房，別人150平米放盤(pán)480萬(wàn)，所以他也低于市場(chǎng)價(jià)賣(mài)，連環(huán)降價(jià)。

附近的新盤(pán)，有個(gè)信達(dá)藍(lán)尊，4.4萬(wàn)/平米，跟二手房加上稅費(fèi)比沒(méi)有差價(jià)，戶型也不好，90平米的2 1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，聽(tīng)銷(xiāo)售說(shuō)去年一期賣(mài)4.56萬(wàn)/平米，今年因?yàn)橄迌r(jià)還降了1560元，就在綠地薔薇九里別墅西側(cè)有個(gè)地王項(xiàng)目，合景泰富的合景天悅，2016年7月拿的地，樓面地價(jià)就到了4.15萬(wàn)/平米，溢價(jià)率51.28%，項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)封頂了，但一直沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，據(jù)中介透露，開(kāi)發(fā)商想開(kāi)高價(jià)，但政府不批，而且現(xiàn)在市場(chǎng)的行情下，說(shuō)實(shí)話也賣(mài)不到五六萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商是死死套住了。

松江新城新盤(pán)很少，這里開(kāi)發(fā)五六年，配套也比較成熟了，因?yàn)榫嚯x市區(qū)較遠(yuǎn)，所以市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，往往會(huì)成為降價(jià)的急先鋒，2、青浦新城看了第一個(gè)新盤(pán)，東渡悅來(lái)城，現(xiàn)在小高層賣(mài)4.3萬(wàn)/平米，據(jù)我了解，下一批高層因?yàn)橄迌r(jià)會(huì)降價(jià)，預(yù)計(jì)賣(mài)3.8萬(wàn)-4萬(wàn)，最多可降5000元一平米，降幅也是超過(guò)10%，所以剛需不要著急，完全可以等降價(jià)的房子出來(lái)。

跟銷(xiāo)售了解到，東渡悅來(lái)城的購(gòu)房者，一部分是養(yǎng)老需求，賣(mài)掉市區(qū)小房子買(mǎi)這里的，壓力小，120平米為主，第二部分90后，都是父母出首付，80多平米為主，第三部分80后置換，主要是虹橋商務(wù)區(qū)上班族的外溢需求，因?yàn)楹鐦蜻^(guò)來(lái)第一站虹橋機(jī)場(chǎng)價(jià)格都在七八萬(wàn)，第二站徐涇板塊都是大戶型，比如仁恒西郊，價(jià)格也到了六萬(wàn)，一般剛需買(mǎi)不起，如果不愿意買(mǎi)老破舊，那只能往西走，而且這兩個(gè)片區(qū)都是大戶型為主，不是剛需產(chǎn)品，

青浦坐17號(hào)線地鐵到虹橋站，大概是10站，32分鐘，在上海這是可以接受的時(shí)間距離。青浦的價(jià)格2016年以前還只要兩萬(wàn)多，比如首創(chuàng)禧悅，2015年開(kāi)盤(pán)2.3萬(wàn)/平米，但到2016突然就漲到3.8萬(wàn)，青浦現(xiàn)在還處于開(kāi)發(fā)當(dāng)中，配套明顯不完善，價(jià)格就已經(jīng)與松江開(kāi)發(fā)五六年的價(jià)格齊平了，應(yīng)該說(shuō)相比之下，比松江偏高了點(diǎn)。