過(guò)程中的金融中介證券化...金融中介是投資者和借款者之間的橋梁，使更多的社會(huì)資本包括中小資本流入證券市場(chǎng)，促進(jìn)證券化。資產(chǎn) 證券化交易復(fù)雜，涉及多方，一般來(lái)說(shuō)，以下各方在證券化-1/:1中起著重要作用，發(fā)起人-2證券化is資產(chǎn)-0。

REITs在中國(guó)的發(fā)展包括公募REITs在中國(guó)的核心內(nèi)容和趨勢(shì)進(jìn)程、租賃住房REITs的可持續(xù)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施(PPP)與REITs的結(jié)合發(fā)展、物流地產(chǎn)REITs的適時(shí)發(fā)展等，與我們?nèi)ツ臧l(fā)表的《2017年中國(guó)REITs發(fā)展總結(jié)及2018年展望》基本一致。2018年，REITs在中國(guó)的熱度持續(xù)增長(zhǎng)，越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注，并迅速推動(dòng)其發(fā)展。今年，首只物流地產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)貨架REITs順豐產(chǎn)業(yè)園REITs、首只公租房REITs深創(chuàng)投安珠集團(tuán)人才租賃住房REITs、首只房地產(chǎn)租賃住房REITs保利地產(chǎn)租賃住房REITs、首只底部資產(chǎn)可贖回REITs、萬(wàn)信光大悅家REITs、首只長(zhǎng)租公寓倉(cāng)儲(chǔ)貨架股權(quán)REITs、晨曦於陵REITs等創(chuàng)新型REITs成功發(fā)行，不斷豐富底部體現(xiàn)創(chuàng)新的示范效應(yīng)，普及REITs知識(shí)和理念，促進(jìn)REITs在中國(guó)的穩(wěn)健發(fā)展。

增強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，引導(dǎo)理財(cái)業(yè)務(wù)回歸資產(chǎn)近期，“大資產(chǎn)管理”和“泛資產(chǎn)管理”成為業(yè)內(nèi)經(jīng)常討論的話題之一。在金融脫媒、利率市場(chǎng)化、金融深化、中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的背景下，資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大。尤其對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，新的市場(chǎng)環(huán)境要求銀行業(yè)對(duì)自身的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行深刻的變革。這一變化應(yīng)能使銀行建立更有效的信貸資產(chǎn)分配機(jī)制和更市場(chǎng)化的業(yè)務(wù)。這種變化應(yīng)該使銀行從傳統(tǒng)銀行轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)據(jù)分析師、綜合服務(wù)提供商、撮合交易商和財(cái)富管理公司。

從國(guó)際金融業(yè)的數(shù)據(jù)也可以看出，全球資產(chǎn)管理行業(yè)的管理資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)大于銀行業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模。所以長(zhǎng)期來(lái)看資產(chǎn)管理市場(chǎng)潛力巨大。但是，隨著金融監(jiān)管的去杠桿化，信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的積累，互聯(lián)網(wǎng)金融的蓬勃發(fā)展，資產(chǎn)如何在管理業(yè)務(wù)上更進(jìn)一步，需要我們認(rèn)真思考。結(jié)合目前中國(guó)資產(chǎn)管理行業(yè)的發(fā)展情況，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)良性有序發(fā)展的路徑選擇至少應(yīng)該有以下兩點(diǎn)可以把握。

A:上海在建立國(guó)際金融中心的過(guò)程中，可以在以下五個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn):\x0d\x0a第一，大力完善金融市場(chǎng)證券化。雖然過(guò)去10年中國(guó)金融市場(chǎng)的快速發(fā)展使金融市場(chǎng)證券化有了很大的改善，但與國(guó)外相比，中國(guó)金融市場(chǎng)資產(chǎn) 證券化的比重仍然很低。目前要以信貸-2證券化、融資券、公司債試點(diǎn)市場(chǎng)作為金融市場(chǎng)資產(chǎn) 證券化、利用上?，F(xiàn)有市場(chǎng)體系，形成全國(guó)統(tǒng)一、多層次、全方位的金融機(jī)構(gòu)。

金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。隨著新的金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，金融市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)展。隨著我國(guó)金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)的完善，市場(chǎng)的特點(diǎn)和客戶對(duì)產(chǎn)品的需求與過(guò)去相比發(fā)生了顯著變化。我們必須致力于開(kāi)發(fā)高技術(shù)含量的復(fù)合型金融產(chǎn)品，從多方面推動(dòng)上海從大宗產(chǎn)品定價(jià)和保值中心向金融衍生品中心轉(zhuǎn)變，盡快建成以金融衍生品交易為主體的綜合性金融市場(chǎng)。

所謂房地產(chǎn)證券化就是直接把房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)換成證券。不動(dòng)產(chǎn)證券化將投資者在不動(dòng)產(chǎn)上的直接產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換為具有證券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接的不動(dòng)產(chǎn)投資轉(zhuǎn)換為證券投資。理論上，房地產(chǎn)證券化是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的改革。它的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展得益于房地產(chǎn)和證券的有機(jī)結(jié)合。不動(dòng)產(chǎn)證券化本質(zhì)上是不同投資者獲得不動(dòng)產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，以有形的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)作為擔(dān)保賦予證券化不動(dòng)產(chǎn)的股權(quán)投資權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)證券化從銀行和金融機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看，表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)以籌集資金為目的，將其不動(dòng)產(chǎn)抵押即債權(quán)分割成小單位證券向社會(huì)公眾出售的方式。由此產(chǎn)生的資金流通市場(chǎng)被稱為房地產(chǎn)二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。從國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況來(lái)看，抵押債權(quán)證券化的發(fā)展還是空白。主要表現(xiàn)為:(1)抵押貸款規(guī)模很小。以中國(guó)建設(shè)銀行為例，該行房地產(chǎn)信貸部辦理的房貸業(yè)務(wù)僅占房貸部門(mén)貸款總額的10.7%，不到總行貸款總額的1%。

金融中介是投資者和借款者之間的橋梁，使更多的社會(huì)資本包括中小資本流入證券市場(chǎng)，促進(jìn)證券化。證券化在這個(gè)過(guò)程中，資本可以很容易地通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)直接買(mǎi)入證券，沒(méi)有金融中介的參與，金融中介的作用被削弱。1.金融中介是投資者和借款者之間的橋梁，使更多的社會(huì)資本包括中小資本流入證券市場(chǎng)，促進(jìn)證券化。證券化在這個(gè)過(guò)程中，資本可以很容易地通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)直接買(mǎi)入證券，沒(méi)有金融中介的參與，金融中介的作用被削弱。

資產(chǎn)證券化交易比較復(fù)雜，涉及多方。一般來(lái)說(shuō)，以下各方在證券化-1/:1中起著重要作用。發(fā)起人-2證券化is資產(chǎn)-0。發(fā)起人的作用是發(fā)起貸款基金和其他基金會(huì)資產(chǎn)，是資產(chǎn) 證券化的基礎(chǔ)和來(lái)源；第二種是設(shè)立資產(chǎn) pool然后轉(zhuǎn)到特殊目的機(jī)構(gòu)。所以發(fā)起人可以從兩個(gè)層面來(lái)理解:一是可以理解為基金會(huì)的發(fā)起人資產(chǎn)；第二，可以理解為證券化出售的始作俑者。

2.特殊目的載體(SPV)SPV是為資產(chǎn) -0/的目的而專門(mén)設(shè)立的獨(dú)立法人，其負(fù)債主要是資產(chǎn)配套債券，資產(chǎn)是向發(fā)起人購(gòu)買(mǎi)的基礎(chǔ)/。SPV是保薦人和投資者之間的中介，是資產(chǎn)支持證券的真正發(fā)行人。SPV是一個(gè)法律實(shí)體，可以采取信托、公司或有限合伙的形式。3.信用提升機(jī)構(gòu):這些機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提升證券化產(chǎn)品的信用等級(jí)。為此，他們應(yīng)向特殊目的機(jī)構(gòu)收取相應(yīng)的費(fèi)用，并在證券違約時(shí)承擔(dān)賠償責(zé)任。

資產(chǎn)證券化(asset security)是20世紀(jì)國(guó)際金融領(lǐng)域最重要的金融創(chuàng)新。自20世紀(jì)80年代中期在美國(guó)興起后，迅速擴(kuò)展到全球，因此，資產(chǎn)asset 2 backed securities是國(guó)際資本市場(chǎng)上發(fā)展最快、最具活力的金融產(chǎn)品。通過(guò)資產(chǎn) 證券化的過(guò)程，專業(yè)投資銀行家創(chuàng)造了許多復(fù)雜創(chuàng)新的融資結(jié)構(gòu)和高效載體，以滿足各類資產(chǎn)、發(fā)起人和投資者不斷變化的需求。