房地產(chǎn)升值和信貸規(guī)模不斷擴大，形成房地產(chǎn)泡沫。的，中國樓市是有其特色的（之前任先生已經(jīng)談透了），但無論如何，房價收入比和租售比是衡量房價是否合理的相對精確的標(biāo)尺，考慮到中國特色的話（如還沒有全面開征房產(chǎn)稅），可以稍作修正，如房價收入比提高到6倍、租售比提高到200倍，再來衡量一下中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)到底有沒有泡沫，有的話泡沫有多大吧。

1、中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)到底有沒有泡沫，有的話泡沫有多大？

謝謝問答的邀請！恰好，前天，被華爾街日報一篇《中國面臨史詩級樓市泡沫難題》刷屏，其中提到，疫情之下，由于擔(dān)心其他投資會受到全球經(jīng)濟(jì)放緩的影響，許多投資者將更多資金投入中國樓市以求避險，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，由此產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫是史無前例的。事實上，目前中國樓市市值規(guī)模高達(dá)65萬億美元，超過美歐日房地產(chǎn)的總和——60萬億美元，

有網(wǎng)友說，按人口，美國30×4=120億，日本10×10=100都大于中國的60萬億，中國相當(dāng)于美國的一半，日本的60%，只比歐盟稍高一點，好象挺正常的。我立刻簡單地回復(fù)，這位，房價泡沫不是按人口計算，而是按房價收入比和租售比的，請注意，中國人均收入是歐美日的五-七分之一正好借著此問題，再普及一下房價泡沫是如何評估的。

一般而言，兩大指標(biāo)：1、房價收入比：平均房價除以平均家庭年收入制定“房價收入比”的目的，正是基于世界各國家庭年收入的差異，才并未使用一個具體的數(shù)字，來判斷全球的合理房價，這恰恰就是從“安居樂業(yè)”的因素來考量的，在美國和北歐，房價收入比一般保持在3到4倍；其他西歐國家因人口雖密度較大，房價收入比常年維持在4到5倍之間。

這符合歐美人的生活方式——最多只能將稅后收入的30%用于房子支出，這是他們安居樂業(yè)的基本保證，由于前些年來次貸推高了美國房價，令美國的房價收入比一度（2006年7月美國房市破滅之前）突破了5倍，高處不勝寒，結(jié)果由于“房價收入比”的“地心引力”而轟然下跌。目前又回到了4倍以下，2、租售比：房價和月租金的比值（也可定義為房價和年租金之比）比如一棟市值100萬的房子，假如月租金為5000元，那么其租售比就是200倍。

而國際上通用的合理租售比值為：舊的公寓大樓是120倍（因為收取的管理等費用和樓齡成正比)、新公寓大樓是140倍，獨立的house（別墅）、或連體鎮(zhèn)屋是160倍，如果計算得出的數(shù)字低于這些比值，說明房價是合理的，而一旦超出這個比值，說明房價被高估，也就是說有泡沫之嫌了。從金融上來說，房租不能借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，房租必須依照真正的供求關(guān)系而定，

也就是說，房租所反映出來的，才是百姓在房子這一商品上的真正承受力。一旦房租漲到房客租不起的時候，就真的租不起了！每次提出用房價收入比或租售比來衡量房價是否有泡沫時，總有人不同意，說中國的具體情況不一樣，是的，中國樓市是有其特色的（之前任先生已經(jīng)談透了），但無論如何，房價收入比和租售比是衡量房價是否合理的相對精確的標(biāo)尺，考慮到中國特色的話（如還沒有全面開征房產(chǎn)稅），可以稍作修正，如房價收入比提高到6倍、租售比提高到200倍，再來衡量一下中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)到底有沒有泡沫，有的話泡沫有多大吧。

2、中國未來房地產(chǎn)的走勢會是怎樣的？需不需要警惕房地產(chǎn)泡沫？

中國未來3~5年內(nèi)，房地產(chǎn)的走勢會緩慢下降，現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫，凡是泡沫都會破裂，所以要警惕的。房地產(chǎn)的發(fā)展和整個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，目前海外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)步入了下降通道，特別是歐美發(fā)達(dá)國家受疫情影響，可能會連續(xù)兩三年經(jīng)濟(jì)萎靡不振。國外的經(jīng)濟(jì)也會傳導(dǎo)到我國國內(nèi)，影響到房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，所以說未來3~5年，房地產(chǎn)會有一個緩慢下跌的趨勢。

現(xiàn)在你看官方公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，70城房價大約有50城在上漲，只有不到20個在下降，實際狀況可能恰好相反，真正房價其實是在下降的，連北上廣深的房價都已經(jīng)開始了，下降到了北上廣深，除了疫情期間深圳下降的比較晚之外，疫情過后，深圳據(jù)說出現(xiàn)了房價上漲的情況。其他三個城市，北京上海廣州都出現(xiàn)了一定程度的下降，可是我國官方公布的數(shù)據(jù)確實在上漲，這是不對的，大家有空到二手房中介轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)就能夠知道了，現(xiàn)在的二手房中介基本上門可羅雀，沒什么人在里面看，也沒什么人在里面上班，不像以前特別熱鬧，這就是個問題，而且你站在門口，他們特別熱情，這也是一個問題。