什么是reits基金1。REITs全稱:RealEstateInvestmentTrusts，翻譯自real estate investment trusts，從國際上看，目前還不是發(fā)行REITs的合適時機，但國內(nèi)市場發(fā)展REITs具備得天獨厚的條件，自2005年下半年以來，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)一直是各種金融和房地產(chǎn)論壇上討論最多的話題。

深交所副總經(jīng)理李輝在日前舉行的“中國(北京)2020國際REITs 發(fā)展論壇”上表示，自REITs試點通知公布以來，深交所按照證監(jiān)會的統(tǒng)一部署和國家發(fā)改委的工作安排，加緊各項準(zhǔn)備工作。目前，配套細則即將發(fā)布，第一批試點儲備項目已上報國家發(fā)改委，業(yè)務(wù)技術(shù)系統(tǒng)準(zhǔn)備就緒。接下來，深交所將會同各方加快推進相關(guān)工作，進一步完善規(guī)則體系和相關(guān)配套政策，優(yōu)化交易機制，增強二級市場流動性。同時期待與市場各方有更多的合作與交流，共同促進中國REITs市場的長期健康發(fā)展發(fā)展。

李輝認為，公募REITs試點的順利實施，需要所有參與者達成發(fā)展的共識，形成合力?；诠糝EITs配套規(guī)則建設(shè)和試點項目儲備的工作實踐，建議關(guān)注以下四個關(guān)鍵問題。首先是提高基礎(chǔ)設(shè)施項目的合規(guī)要求。篩選優(yōu)質(zhì)項目，保證基礎(chǔ)設(shè)施REITs 發(fā)展的穩(wěn)步啟動和可持續(xù)性，是本次試點最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

5月31日，首批公募REITs發(fā)售，標(biāo)的資產(chǎn)主要為大型基建行業(yè)。中國證券報記者了解到，在政策支持下，截至2021年一季度，國內(nèi)已發(fā)行19只租賃住房REITs，為推出租賃住房REITs提供了初步經(jīng)驗和項目積累。對于REITs極具市場潛力的戴德梁行高級董事、北區(qū)估值及咨詢服務(wù)部主管胡峰在接受中國證券報記者采訪時指出，首批9只REITs中，有3只標(biāo)的資產(chǎn)為工業(yè)園區(qū)，2只標(biāo)的資產(chǎn)為倉儲物流，2條高速公路，1個污水處理設(shè)施，1個垃圾發(fā)電項目。

"對于直接融資市場來說，首次公開發(fā)行REITs是一個里程碑式的事件."胡風(fēng)指出，“去年4月30日，公募REITs試點政策出來后，市場參與者開始密集調(diào)研，隨后符合政策要求的企業(yè)開始與券商、評估事務(wù)所、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)進行匹配對接。機構(gòu)也在幫助這些企業(yè)理清思路，盡快實現(xiàn)基金銷售。

是RealEstateinvestmentTrust，是“RealEstateInvestmentTrust”(復(fù)數(shù)REITs)的縮寫。從國際上看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是通過發(fā)行收益憑證的方式，集合特定多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)化投資機構(gòu)管理，將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托的純私募性質(zhì)不同，國際意義上的REITs在性質(zhì)上相當(dāng)于基金，少數(shù)是私募，但大部分是公募。

1960年，世界上第一只房地產(chǎn)投資信托基金在美國誕生。像上世紀(jì)六七十年代的其他金融創(chuàng)新一樣，房地產(chǎn)投資信托基金生來就是為了逃避監(jiān)管。隨著美國政府正式允許符合一定條件的REITs免征所得稅和資本利得稅，REITs已經(jīng)成為美國最主要的金融方式，REITs的分紅比例一般在90%以上。目前，美國約有300只房地產(chǎn)投資信托基金在運營，管理的總資產(chǎn)超過3000億美元，其中近三分之二在全國證券交易所上市交易。

4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(以下簡稱《通知》)。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，《通知》涵蓋四個方面內(nèi)容:充分認識推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs的意義、推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基本原則、基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作要求、基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作安排。

從短期來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于廣泛籌集項目資本，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)定投資、彌補短板的有效政策工具；長期來看，有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化為投資的機制，降低實體經(jīng)濟杠桿率，促進基礎(chǔ)設(shè)施投融資的市場化、規(guī)范化和健康化。在推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基本原則方面，《通知》明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)符合國家政策，以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為重點。遵循市場原則，堅持權(quán)益導(dǎo)向。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委頒布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(以下簡稱《通知》)，正式啟動了期待已久的公募REITs試點。8月初，中國證監(jiān)會發(fā)布實施《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs啟動。公募REITs市場建設(shè)是我國金融供給側(cè)改革和要素市場配置的重要組成部分，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資產(chǎn)管理市場具有重要意義。

經(jīng)過70多年的經(jīng)濟建設(shè)，我國正處于工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展階段發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資需求巨大。目前已建成相當(dāng)數(shù)量的各類基礎(chǔ)設(shè)施，在交通、能源、市政等領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用，具備開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作的基礎(chǔ)和條件。截至2019年底，我國城市基礎(chǔ)設(shè)施累計投資達到150.3萬億元，資金來源以財政支出、銀行債務(wù)和自籌資金為主。資本市場提供的資金極其有限，證券化率很低。

從國際上看，目前還不是發(fā)行REITs的合適時機，但國內(nèi)市場發(fā)展REITs具備得天獨厚的條件，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)從2005年下半年開始就是各種金融和房地產(chǎn)論壇上討論最多的話題。似乎一夜之間，越來越多的房地產(chǎn)公司在研究如何利用REITs將商業(yè)地產(chǎn)打包上市進行融資，大大小小的國際投行和投資基金都在中國市場忙碌著，試圖在快速增長的中國房地產(chǎn)市場中分一杯羹。

近日，公募REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)市場增多，華夏北京保障房中心租賃住房REITs(以下簡稱華夏北京保障房REITs)獲證監(jiān)會注冊通過，成為國內(nèi)公租房領(lǐng)域首只公募REITs。從最初的工業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲和物流，到最近批準(zhǔn)的經(jīng)濟適用房，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs涵蓋了更廣泛的資產(chǎn)。不少業(yè)內(nèi)人士認為，保障房租賃REITs的相繼落地是“住不炒”的具體實踐，將有效幫助盤活存量資產(chǎn)，支持保障房新增投資，有望進一步推動公募REITs市場發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士表示，建設(shè)保障性租賃房是新形勢下我國住房制度改革的又一新探索，是解決大城市住房結(jié)構(gòu)性問題的重點，是優(yōu)化房地產(chǎn)租賃供需平衡、促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。推出保障房REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，回收新建保障房項目建設(shè)資金，促進投融資良性循環(huán)的形成，對維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)揮重要作用。

海外REITs有三大優(yōu)勢:市場成熟，產(chǎn)品豐富，更適合全球資產(chǎn)配置，投資海外REITs: 1。直接投資就是開立港股賬戶，直接購買海外REITs的好處是可以通過精挑細選規(guī)避風(fēng)險，提高收益；而且還能減少中間商賺的差價。缺點是開戶和存錢都比較麻煩，尤其是現(xiàn)在這種情況。2.間接投資，即通過QDII基金間接購買海外REITs，操作少，整體更安全，非常適合小額資金投資。缺點是可以獲得市場平均收益。其實如果是謹慎風(fēng)格的投資，也還不錯。因為國內(nèi)的REITs還沒有正式上市，而海外的REITs有自己的投資優(yōu)勢，所以現(xiàn)階段可以考慮先投資海外的REITs。

1。REITs全稱:RealEstateInvestmentTrusts，翻譯自real estate investment trust，從字面上可以理解為來自RealEstate領(lǐng)域。它是通過發(fā)行證券募集投資者資金，由專門的管理機構(gòu)進行投資管理，按照約定的比例向投資者分配資產(chǎn)的基本收益和增值收益的契約型或公司型基金。