第三個(gè)問題，為什么銀行費(fèi)這么大勁營銷。銀行降低抵押貸款利率，并且大張旗鼓地宣傳，為什么，銀行緊趕著讓你們貸款，越早貸銀行獲利越多，因?yàn)槟阒Ц兜睦⒐潭?，而銀行的成本下降，或許銀行會虧一個(gè)月，但是絕不會虧一年，客戶越早貸款，銀行獲利的空間越大。

1、銀行為什么下降房屋抵押貸款利率？是虧錢了嗎？

這個(gè)話題很有意思，題主的疑惑可以理解。銀行降低抵押貸款利率，并且大張旗鼓地宣傳，為什么？難道銀行愿意虧錢了？現(xiàn)實(shí)不是這樣的，其中大有玄機(jī)，第一個(gè)問題，利率真的低嗎？首先，抵押貸款利率與房貸利率不可比。抵押貸款多為期限不超過1年，而按揭貸款期限都超過5年，期限短的貸款利率通常是比期限長的利率要低，這是流動(dòng)性的對價(jià)，所以抵押貸款利率低于房貸利率是非常正常的，

其次，從面上看，抵押貸款年化利率3.96%，低于現(xiàn)在的LPR4.05%。但是，要知道目前LPR是呈不斷下行趨勢的，你的抵押貸款利率是固定的，而LPR是下行的：你3月貸款，說不定4月LPR就降到3.96%以下了。所以銀行緊趕著讓你們貸款，越早貸銀行獲利越多，因?yàn)槟阒Ц兜睦⒐潭?，而銀行的成本下降，第二個(gè)問題，銀行愿意虧嗎？很顯然沒有一家銀行會做虧本的買賣。

那么玄機(jī)在哪里？首先，是因?yàn)榇婵畛杀鞠陆?，根?jù)監(jiān)管要求，將整頓存款利率，以前的智能存款或結(jié)構(gòu)性存款要么不能做，要么降低利率，總之儲戶再想要高息可能性不大了。既然存款利率下降，那么貸款利率下降也是理所當(dāng)然，——現(xiàn)在一年期存款利率最高才2.25%。其次，前文已經(jīng)有論述，LPR下降是大趨勢，客戶越早貸款，銀行獲利的空間越大。

或許銀行會虧一個(gè)月，但是絕不會虧一年，再次，你以為銀行的利率是不變的？貸款就像一個(gè)餌，你吃了能不能吐出來是個(gè)大問題。很多企業(yè)一旦貸款，就一直要貸下去，因?yàn)橘J款已經(jīng)轉(zhuǎn)化為設(shè)備或者應(yīng)收款了，好，你既然無力還清，那么下一年我如果漲利率，你接不接受？毫無疑問，這個(gè)時(shí)候你已經(jīng)沒有說不愿意的資格了。第三個(gè)問題，為什么銀行費(fèi)這么大勁營銷？是因?yàn)榻谙M(fèi)貸款斷崖式下降，已經(jīng)影響銀行的盈利水平了，

2、銀行房貸基準(zhǔn)利率降低了，但銀行實(shí)際利率不變，這是怎么回事？

首先要明白一點(diǎn)，現(xiàn)在沒有“房貸基準(zhǔn)利率”的說法了，可以說“LPR基礎(chǔ)利率”。2019年8月20日以后，新增房貸利率已轉(zhuǎn)換成LPR利率機(jī)制，并且存量房貸也要在2020年3月1日至8月31日全部轉(zhuǎn)換成LPR模式，新的房貸利率模式：五年期LPR利率 點(diǎn)數(shù)。LPR利率每月20日報(bào)價(jià)一次，作為新的貸款市場報(bào)價(jià)利率，

也就是說LPR利率每月在變化，可是你的按揭利率（實(shí)際利率）并不一定變化。為什么會這樣呢？1、LPR利率有分一年期和五年期，18家銀行每次報(bào)價(jià)出來后，五年期LPR利率會結(jié)合樓市調(diào)控政策走向，而做出適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)，從某種程度上講，五年期LPR并不一定是完全按照市場流動(dòng)性因素來決定。我們看到自新LPR利率執(zhí)行以來，一年期LPR變化了3次，五年期LPR變了2次，不同期LPR并沒有同時(shí)間變化，

此其一。2、房貸執(zhí)行LPR利率，按央行相關(guān)規(guī)定，存量房貸選擇固定利率的話，與五年期LPR利率變化無關(guān)，而執(zhí)行LPR浮動(dòng)利率的按揭房貸，可以選擇“重定價(jià)周期”，重定價(jià)周期至少是一年，也就是說，選擇了“重定價(jià)周期”的消費(fèi)者，只有“重定價(jià)日”到了，你的按揭房貸利率才會依據(jù)就近報(bào)價(jià)的五年期LPR的變化而變化一次。