我個(gè)人認(rèn)為，我們房?jī)r(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔?，具有以下幾個(gè)特殊性。房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)城市房?jī)r(jià)和家庭收入的比值，國(guó)際正常值是3-6年，比如，大家傳統(tǒng)觀(guān)念認(rèn)為需要有房，不習(xí)慣租房，加上房子落戶(hù)、學(xué)區(qū)等，都在一定程度上推高了房?jī)r(jià)，同時(shí)，就是在這種趨勢(shì)下拉伸了房地產(chǎn)快速發(fā)展的，價(jià)格基本翻了十倍，但是還是有大部分人能夠買(mǎi)得起房的，就說(shuō)明中國(guó)的房?jī)r(jià)還不是很高的，在加上分地區(qū)的調(diào)控，房?jī)r(jià)最終還是會(huì)回歸到正常理性的軌道。

1、中國(guó)人是怎么買(mǎi)得起房子的？中國(guó)房?jī)r(jià)高嗎？為什么？

你好，很高興能夠回答你這個(gè)問(wèn)題的！中國(guó)人買(mǎi)得起房子這個(gè)概念，一直在我頭腦里的印象是來(lái)自于一個(gè)故事，就是美國(guó)老太太消費(fèi)觀(guān)念超前，從年輕的時(shí)候開(kāi)始先貸款買(mǎi)房，而中國(guó)的老太太消費(fèi)觀(guān)念滯后，年輕的時(shí)候努力賺錢(qián)，等年老了攢夠了錢(qián)以后再全款買(mǎi)房，就是通過(guò)這個(gè)故事在早期讓中國(guó)人的消費(fèi)觀(guān)念提前，都懂得提前貸款消費(fèi)的，就是在這種消費(fèi)觀(guān)念提前當(dāng)中，讓大部分中國(guó)人買(mǎi)得起房？同時(shí)，就是在這種趨勢(shì)下拉伸了房地產(chǎn)快速發(fā)展的，價(jià)格基本翻了十倍，但是還是有大部分人能夠買(mǎi)得起房的，就說(shuō)明中國(guó)的房?jī)r(jià)還不是很高的，在加上分地區(qū)的調(diào)控，房?jī)r(jià)最終還是會(huì)回歸到正常理性的軌道！。

2、中國(guó)房?jī)r(jià)為什么這么高，國(guó)外也是這樣嗎？

國(guó)外的房子比我們便宜，因?yàn)閲?guó)外的房子是消費(fèi)品，持有成本和交易成本太高，幾乎沒(méi)有增值潛力，跑不贏(yíng)通貨膨脹。我個(gè)人覺(jué)得，國(guó)內(nèi)房子的價(jià)格高于國(guó)外房子，是十分正常的事情，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房子和國(guó)外的房子，本質(zhì)上是不同的產(chǎn)品，我個(gè)人認(rèn)為，我們房?jī)r(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔?，具有以下幾個(gè)特殊性。1.我們是有14億人口的大國(guó)，大量人口涌入和聚集各個(gè)城市，

2.在全球其他國(guó)家買(mǎi)房，除了支付房?jī)r(jià)外，還得每年交房產(chǎn)稅。3.我們的房子不僅僅是鋼筋水泥，還附加有各種配套和權(quán)益價(jià)值，比如學(xué)區(qū)，戶(hù)政服務(wù)，養(yǎng)老待遇等，4.西方國(guó)家的房子已經(jīng)沒(méi)有增值潛力，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)完成城市化和工業(yè)化，進(jìn)入老年化社會(huì)。我們的房子增值潛力大，因?yàn)槲覀冞€處于城鎮(zhèn)化高峰期，總之，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高是事實(shí)，是有特殊原因的，國(guó)內(nèi)外房子本質(zhì)上就是不同品種，不能簡(jiǎn)單類(lèi)比。

3、房?jī)r(jià)肯定高！房?jī)r(jià)為何高？

今天的房?jī)r(jià)，在過(guò)去兩年瘋狂上漲的浪潮之后，可以說(shuō)是突飛猛進(jìn)，達(dá)到了一個(gè)很高的水平，如果你問(wèn)我，目前的房?jī)r(jià)高不高，要我說(shuō)答案一定是：高！然而，即使面對(duì)雙倍的房?jī)r(jià)，房屋的周轉(zhuǎn)率仍然很高，許多建筑物的房屋供應(yīng)甚至超過(guò)需求。那么，到底為何在高房?jī)r(jià)下，還有這么多人涌入樓市？首先，很多人會(huì)問(wèn)，如今的房?jī)r(jià)虛高嗎？這是一個(gè)很好的問(wèn)題，但不是很一個(gè)精準(zhǔn)的問(wèn)題，

房?jī)r(jià)看似虛高，但是要按城市和片區(qū)來(lái)分析。有的城市就像深圳豪宅區(qū)均價(jià)達(dá)到了23萬(wàn)/平米，可是啊北京的一些老破小均價(jià)十多萬(wàn)，而有的城市又比如鶴崗房?jī)r(jià)5萬(wàn)一套，如此巨大的差距，說(shuō)明城市之間分化加劇，并不能說(shuō)一律虛高。但是可以肯定，虛高的狀態(tài)確實(shí)存在，而且已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通大眾可以努努力就能輕松上車(chē)的程度，現(xiàn)在的房產(chǎn)需要掏空幾代人的錢(qián)包，才能夠買(mǎi)得起。

那么如此虛高，是虛無(wú)縹緲的繁榮還是有真實(shí)力量托底呢？就城市人口而言，需要研究一下首次置業(yè)和改善置業(yè)的人群，首次置業(yè)的人年齡在25-30歲，改善置業(yè)的人在30-40歲，這部分人在當(dāng)下的階段，是一個(gè)非常龐大的群體，我曾經(jīng)研究過(guò)一個(gè)人口金字塔圖啊，在那個(gè)圖中很容易發(fā)現(xiàn)第一波人群高峰是在2000年左右，而第二波人群高峰是在2012-2035年之間，這兩次高峰將會(huì)是首次購(gòu)房和換房的主力。

而首次置業(yè)的人所占比例越來(lái)越少，整體人數(shù)也越來(lái)越少，但是改善的人加起來(lái)，并不一定會(huì)變少，所以在未來(lái)10-20年內(nèi)，從數(shù)量上看，還是有很多人依舊有這樣的需求。但是這樣的人口紅利一旦結(jié)束，是不是買(mǎi)房的人越來(lái)越少呢？我的判斷是：剛需買(mǎi)房的人可能越來(lái)越少，但是改善性需求會(huì)越來(lái)越多，現(xiàn)在很多大城市的二手房房齡多的已經(jīng)到了20年以上。

這樣的房子基本上很難住人，即使房子還可以居住，但是體驗(yàn)很糟糕，你看了也不會(huì)喜歡這樣的房子的，再加上老百姓越來(lái)越有錢(qián)，這種改善性需求只會(huì)增，不會(huì)減少，而且增速肯定也是越來(lái)越快的。從這個(gè)角度來(lái)看，買(mǎi)房的人應(yīng)該不會(huì)越來(lái)越少，人們對(duì)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)的不斷追求，也將會(huì)是非常堅(jiān)定的支撐，從新房市場(chǎng)來(lái)看，這個(gè)很大程度取決于政府的土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)商能夠入市的商品房供應(yīng)量。