上海樓市已經(jīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，到了一房難求的地步，這是上海干預(yù)樓市的原因。為了給上?；鸨臉鞘薪禍?，上海加碼了房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)厲打擊經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸流入樓市，上海這一波樓市反彈，出乎人的意料之外，這五年里，上海的樓市猶如是“靜靜的頓河”，風(fēng)平浪靜，波瀾不驚，樓市低迷，人氣頓失，觀望情緒濃重。

1、上海樓市已陷瘋魔，2021買(mǎi)房人該何去何從？

上海這一波樓市反彈，出乎人的意料之外。上海的樓市在經(jīng)歷了2015年的國(guó)家宏觀調(diào)控之后，沉寂了整五年，這五年里，上海的樓市猶如是“靜靜的頓河”，風(fēng)平浪靜，波瀾不驚，樓市低迷，人氣頓失，觀望情緒濃重。現(xiàn)在再回過(guò)頭來(lái)想想，“市場(chǎng)”這張無(wú)形的手的確是歷害無(wú)比，說(shuō)是有規(guī)律可循，更可以說(shuō)是無(wú)規(guī)律可循，“說(shuō)下雨就下雨”“說(shuō)變晴就變情”，

說(shuō)有規(guī)律可循，一誒沉寂之后，便是絕地反彈。經(jīng)歷過(guò)2004年、2008年、2015年、2021年的四輪降價(jià)、低迷、徘徊，絕地反彈，報(bào)復(fù)性漲價(jià)，大家都還記憶猶新，從中也看到了一個(gè)規(guī)律，房?jī)r(jià)一個(gè)輪回總是在5年左右的時(shí)間區(qū)間。不是嗎？上面講的04年、08年、15年、21年，是不是5年左右一個(gè)輪回？這次市場(chǎng)房?jī)r(jià)的回暖反彈主要是市場(chǎng)把購(gòu)房者壓抑了五年，“剛需釋放”，

這五年中，“剛需”占比比較大，又因?yàn)檎呤站o的原因，許多“投資者”被“趕到了門(mén)外”相對(duì)會(huì)有所減少。另外，入戶上海的外省市人員也是這次購(gòu)房的重要群體，這一群體多半都已經(jīng)到了符合上海購(gòu)房的條件，除此之外，還有一個(gè)重要群體，那就是改善性住房群體，這一群體通過(guò)“以小換大”“城郊置換市區(qū)”的方式，不斷提高和改善自己的居民條件。

2、上海這幾個(gè)月房?jī)r(jià)為什么漲的這么快？

第一：不是全部都漲，一手房大部分都在漲，二手房小部分在跌，跌的原因?yàn)樯鐓^(qū)配套不足，交通不及一手房方便，商業(yè)配套有待提高，區(qū)域本身人口不足或者老齡化嚴(yán)重，第二：面向整體市場(chǎng)來(lái)看，對(duì)比18-20年來(lái)說(shuō)，整體市場(chǎng)漲幅確實(shí)不小，兩個(gè)原因，其一為：國(guó)家開(kāi)放二胎政策，同時(shí)也對(duì)部分區(qū)域有所控制，導(dǎo)致某些區(qū)域的人只能買(mǎi)其他區(qū)域的房子，外加20年市區(qū)拆遷較多，安置房周邊多半帶有商品房，人口大量涌入必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

其二：疫情很多人丟了工作，很多人上半年根本沒(méi)有收入，只有房子的租金收益，所以看清一個(gè)現(xiàn)象，就是唯有房產(chǎn)才是穩(wěn)定收益來(lái)源，第三：開(kāi)發(fā)商需要資金流入，二級(jí)三級(jí)市場(chǎng)也需要生存，政府也要提高GDP。其中最主要的就是GDP跟二三級(jí)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的房產(chǎn)，沒(méi)有不漲的，其實(shí)綜合來(lái)說(shuō)，上海的房?jī)r(jià)不會(huì)跌，只會(huì)小幅度漲，每個(gè)城市都有漲有跌的房源，上海漲的為多數(shù)，跌的為小數(shù)，市區(qū)15萬(wàn)20萬(wàn)一平照樣搶破頭，還是看配套的，配套很重要。

3、未來(lái)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的？對(duì)樓市有何影響？

一二十年前的上海，主要的工作地點(diǎn)基本都在內(nèi)環(huán)內(nèi)，靜安寺、淮海中路、南京西路、陸家嘴、新天地、徐家匯是光鮮亮麗的白領(lǐng)出沒(méi)的區(qū)域，那么房子買(mǎi)在附近內(nèi)中環(huán)，是非常明顯自然的，隨著新興產(chǎn)業(yè)的崛起，碼農(nóng)打敗了金融男，張江成為了新的宇宙中心。搞大數(shù)據(jù)云計(jì)算的，去“彭浦鎮(zhèn)”——市北高新，搞人工智能的，去張江、漕河涇，搞新能源汽車(chē)的，去安亭、金橋，搞電子商務(wù)的，去虹橋商務(wù)區(qū)，

就更別說(shuō)阿里巴巴的大本營(yíng)——杭州未來(lái)科技城，南京的河西，和北京的宇宙中心西二旗了。當(dāng)高薪工作者的上班地點(diǎn)逐漸往中環(huán)甚至外環(huán)擴(kuò)散，那么房子買(mǎi)在市區(qū)外側(cè)的漂亮公寓，就成了順理成章的事情，地段也是有生命周期的，再好的前浪房子，也會(huì)隨著地段的更迭，被后浪們遺忘。其實(shí)，在地段變遷的背后，越來(lái)越外拓的產(chǎn)業(yè)讓我們發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展是一門(mén)生意，也是一門(mén)藝術(shù)，

不懂藝術(shù)的城市操盤(pán)手，可能會(huì)讓城市自然而然的攤大餅式發(fā)展，或者開(kāi)辟一片新區(qū)，除了造住宅其他什么也不會(huì)。而懂藝術(shù)的操盤(pán)手們，知道如何成體系地導(dǎo)入資源，一個(gè)新片區(qū)的開(kāi)發(fā)，要用環(huán)境宜人、低容積率的officepark吸引企業(yè)，要用名校的分校去吸引年輕家長(zhǎng)，要用地鐵、商業(yè)為板塊賦能，說(shuō)白了，就是要會(huì)打造概念。