開發(fā)商跟你家人約定在商鋪交付后以返租形式出售商鋪，這是現(xiàn)在很多商鋪銷售的手法。所謂商鋪返租，絕大部分是商場形式的內(nèi)鋪，臨街門面幾乎就沒有返租的，你在合同上也有授權(quán)委托開發(fā)商以適當(dāng)形式經(jīng)營，返租，如果你資金充足，自持能支撐，那么投資商鋪是個不錯的選擇；如果你資金緊張，投資返租商鋪、租金抵月供的風(fēng)險很大。
1、商鋪售后返租有成功的嗎？
售后返租，也稱售后包租。售后包租涉嫌違法，嚴(yán)重的構(gòu)成非法吸公眾犯罪，即使有成功的案例，投資者最好也千萬要慎投資。售后返租或包租，開發(fā)商先收取全部房價款，投資者不占有該房產(chǎn)，房產(chǎn)的使用權(quán)及收益權(quán)由開發(fā)商經(jīng)營并支配，開發(fā)商要支付包租后租金，投資者搞不清楚開發(fā)商取得購房款后如果支配？不清楚開發(fā)商的債務(wù)狀況如何？不清楚包租的房產(chǎn)如何經(jīng)營的？不清楚經(jīng)營是掙是虧？不清楚經(jīng)營收益是否足以支付承諾的租金？不清楚自己購買的房產(chǎn)被開發(fā)商以何種方式對外經(jīng)營的？不清楚自己購買的房產(chǎn)是否被開發(fā)商抵押？等等。
這樣，就孕育了巨大的風(fēng)險，筆者接觸過幾個售后包租的案件，都是以開發(fā)商無力兌現(xiàn)支付承諾的租金或回報，開發(fā)商或跑路或坐牢或破產(chǎn)，丟下一堆爛攤子，影響社會穩(wěn)定。投資者也陷入無止境的麻煩，維權(quán)困難重重，看看以下的法律文件，就知道國家對售后返租或租售后包租所采取限制、禁止的態(tài)度了。《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰，
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進行虛假交易，
《國家工商行政管理總局、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、國家廣播電影電視總局、新聞出版總署關(guān)于處置非法集資活動中加強廣告審查和監(jiān)管工作有關(guān)問題的通知》禁止發(fā)布含有或者涉及房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式商鋪的售后包租、返租銷售活動?！吨袊y監(jiān)會辦公廳關(guān)于深入開展防范和打擊非法集資宣傳教育活動的通知》中提到，不法分子大多通過注冊合法的公司或企業(yè)，打著響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策、支持新農(nóng)村建設(shè)、實踐“經(jīng)濟學(xué)理論”等旗號，經(jīng)營項目由傳統(tǒng)的種植、養(yǎng)殖行業(yè)發(fā)展到高新技術(shù)開發(fā)、集資建房、投資入股、售后返租等內(nèi)容，以訂立合同為幌子，編造虛假項目，承諾高額固定收益，騙取社會公眾投資，
2、開發(fā)商以商鋪返租出售商鋪是違法嗎？
開發(fā)商跟你家人約定在商鋪交付后以返租形式出售商鋪，這是現(xiàn)在很多商鋪銷售的手法。這其實并不違法，這是兩個步驟。商鋪日后按合同順利交付于你，你在合同上也有授權(quán)委托開發(fā)商以適當(dāng)形式經(jīng)營，返租。委托經(jīng)營商鋪成功的事例很多，但現(xiàn)在商鋪實體受電商，實體經(jīng)濟環(huán)境等等因素影響較大。至于你想要求退還押金，這得看開發(fā)商的反應(yīng)，
3、商鋪返租是開發(fā)商的套路嗎？
可以明確的告訴你，是套路！也叫營銷手段！所謂商鋪返租，絕大部分是商場形式的內(nèi)鋪，臨街門面幾乎就沒有返租的！而商場內(nèi)鋪全都是打著包租包經(jīng)營的廣告來推銷出售商鋪，也只有這樣才有人能買！所有包租包經(jīng)營的商場內(nèi)鋪，面積都是劃分的比較小，商場外包或者自營招商和運營公司，對整個商場進行對外招租，大租戶一般都是前期不收租金，像一些知名品牌，肯德基，麥當(dāng)勞，海底撈，老鳳祥，中國黃金，優(yōu)衣庫等，幾乎每個商場都會有的，服裝品牌，飲食，影院，百貨等等，通過對每一層的業(yè)態(tài)定位來選擇合作商家！而返租開發(fā)商是絕對不掙錢的，前期肯定是往里砸錢，自己掏腰包補業(yè)主返租的窟窿！然后就等商場開業(yè)了，如果說，商場如期開業(yè)以后，各大品牌商家紛紛入駐，各個小商家也都入駐進來把商場鋪面占滿，運營得當(dāng)?shù)脑挘虉龌鸨?，每年的返租肯定是如約而至的打到購房者卡里，而招商運營部會抽取一部分運營管理費！通常返租，都只是前幾年，五年的比較常見，因為餐飲百貨一類的商家跟商場合作合同都會簽三到五年左右！大一點的知名商家都是十年以上的合同！開發(fā)商，招商運營，商家以及業(yè)主都希望商場運營得當(dāng)，能夠火爆起來！這樣對大家都有好處！然后購買這種商鋪要注意的問題就是，商場所處地段，整個商場的業(yè)態(tài)定位，周邊消費群體的消費能力，招商運營是否專業(yè)，開發(fā)商口碑好壞等！地段好，業(yè)態(tài)完善，消費群體大，招商運營相當(dāng)專業(yè)，開發(fā)商口碑很好的前提下，這種商鋪還是可以購買的！投資有風(fēng)險，需謹(jǐn)慎對待！切不可相信開發(fā)商過高的返租承諾！超過百分之8建議絕對不要購買，有那么高的利潤，鋪子絕對不會賣給你，自己就留手里收租金了！。
