股比杠桿、權(quán)益杠桿、周轉(zhuǎn)杠桿、市值杠桿。現(xiàn)在，股市的杠桿早被叫停，所以，居民去杠桿主要是指房地產(chǎn)市場，居民去杠桿主要在樓市，股市現(xiàn)在居民沒什么杠桿可加，倒是2015年股市倒還有場外配資、融資融券等手段來加杠桿，所以才走出一波5000多點(diǎn)的大牛市。
1、大城市買房做杠桿是什么原理？
大城市買房，簡單點(diǎn)說就是運(yùn)用了財(cái)務(wù)杠桿原理。一般來說，企業(yè)從創(chuàng)立到上市，可以使用的財(cái)務(wù)杠桿有四種，分別是：股比杠桿、權(quán)益杠桿、周轉(zhuǎn)杠桿、市值杠桿，買房的原理可以參照企業(yè)運(yùn)營的方式，進(jìn)行簡化。舉個例子：某甲手上有15萬，想投資100萬的房產(chǎn)，首付不夠，于是他分了幾步來走：第一步，使用股比杠桿，提出讓姐姐投入15萬入股買房，便獲得了30萬的首付；第二步，運(yùn)用權(quán)益杠桿，用30萬做首付，到銀行按揭70萬，買下100萬房產(chǎn)；第三步，運(yùn)用周轉(zhuǎn)杠桿，這個要看房地產(chǎn)上漲情況，如果一年內(nèi)房產(chǎn)由100萬上漲到150萬，某甲賣出，還掉銀行部分，剩80萬，再用80萬做首付，可以購入260萬房產(chǎn)只要房價(jià)上漲，周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，杠桿控制資金越多；第四步，運(yùn)用市值杠桿，某甲以持有的房產(chǎn)成立一家租賃公司，將公司做到上市，發(fā)行股份，獲得最大受益！以上就是購房中能用到的財(cái)務(wù)杠桿原理，
但是，一般剛需購房者以第二步為主，而房產(chǎn)投資者，尤其是盛傳的溫州炒房團(tuán)，可以走完全部四個過程。但是有一個現(xiàn)象我們也要注意，就是從前幾年開始的零首付購房，零首付購房者，是第二步的極端化，通過信用貸款或者其他方式借款，湊齊首付，再按揭購房，這種杠桿在房價(jià)快速上漲中，購房者違約風(fēng)險(xiǎn)較小，若房價(jià)下跌，購房者將血本無歸。
2、樓市去杠桿什么意思？
杠桿是什么？是省力工具，杠桿越大越省力，阿基米德曾經(jīng)說，給我一個支點(diǎn)我可以翹起地球。這就是杠桿的巨大威力，放到房地產(chǎn)行業(yè)，杠桿就是以小博大。為了簡化直觀咱們暫且不考慮稅費(fèi)、利息等支出對投資回報(bào)的影響，單純從杠桿的角度分析，打個比方，你全款買房，房價(jià)上漲10%，你的投資回報(bào)就是10%，但如果你首付五成剩下的貸款，那么當(dāng)房價(jià)上漲10%，你的投資回報(bào)就是20%，但如果你連大部分首付也是借的，自己實(shí)際出資只有10%，那房價(jià)上漲10%的話，你的投資回報(bào)率就是100%了。
所以，加杠桿就是增加投資回報(bào)率，當(dāng)然，這有一個前提，你得保證自己的盤子不崩盤。也就是說，你得有持續(xù)的償債能力保證這場游戲能玩下去，專業(yè)做房地產(chǎn)投資的就是這么玩的，大部分的精力都是用在了如何把杠桿最大化。但并不是所有加杠桿的人都是理性的，有很多人是盲目加杠桿，實(shí)際負(fù)債規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己的償債能力，這樣就會蘊(yùn)藏巨大的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，個人債務(wù)崩盤將不可避免，
3、居民去杠桿，是樓市的還是股市的呢？
居民去杠桿主要在樓市，股市現(xiàn)在居民沒什么杠桿可加，倒是2015年股市倒還有場外配資、融資融券等手段來加杠桿，所以才走出一波5000多點(diǎn)的大牛市。股市最歷害的是場外配資，有的配資比例在1：8甚至1：10，而場內(nèi)一般的融資融券的比重也就是1：3左右，杠桿率適中?，F(xiàn)在，股市的杠桿早被叫停，所以，居民去杠桿主要是指房地產(chǎn)市場，
那么樓市杠桿率為什么會這么高呢？一方面，2015年本輪房價(jià)上漲啟動之前，中國樓市主要是中高層收入群體買房，而本輪樓市上漲，在很大程度上得益于中低收入群體買房或炒房，中低收入群體沒錢該咋辦？那只能加杠桿。
同時(shí)，隨著房價(jià)來漲越高，但居民的收入沒有跟上來，所以，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控之前，銀行房貸首付比例降到過20%，房貸是基準(zhǔn)利率以下的八折。在房價(jià)不斷上漲的誘惑之下，一大批居民選擇了購置房產(chǎn)，另一方面，從表面上看，現(xiàn)在房貸首付3成，而對于500萬以上的房產(chǎn)，首付三成也要150多萬，很多家庭也是買不起房的，所以要么向親戚朋友們私下借款，要么向房產(chǎn)中介和地下錢莊借錢，連首付款也要貸款，這樣就無形中進(jìn)一步增加居民的杠桿率，也使很多原來買不起房的人圓上了住房夢，但是如此低的首付比例，對于銀行等金融機(jī)構(gòu)則是較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
